پیشرفت شرکت ماهان سیرجان در حوزه ایمنی چشمگیر است

تخم مرغ های وارداتی وارد بازار شد

وعده مهم یک نمانیده درباره حقوق های نجومی

سهم پول تورمی در بودجه ۹۹

انتقاد از عملکرد حقوقی ها در بورس

دست چه افرادی پشت قاچاق خاک است؟

مودم را بغل کنید، شاید رستگار شوید

قیمت فرش در بازار چند است؟

وام ودیعه مسکن در جدال با مشکلات/آیا بانک ها از اعطای وام ودیعه سرپیچی می کنند؟

جدیدترین خبر از قیمت گوشت گوساله

وام ۴۸۰ میلیونی چقدر هزینه دارد؟

ترخیص خودروهای وارداتی جدی شد

طرح جنجالی مجلس براي دستمزد/تعيين حداقل دستمزد توافقی مي شود؟

سکوت ۲۰ساله زنگنه در صداوسیما می شکند؟

فروش مرغ با چه قیمتی گران فروشی است؟

فروش مرغ با چه قیمتی گران فروشی است؟

نفت ایران چه آینده ای را پیش رو دارد؟

مدیریت خلق پول بانک ها عملیاتی شد

نامه وزیر اقتصاد به رئیس جمهور

گزارش مركز پژوهش های مجلس از بدهی دولت

قیمت انواع دسته بازی در بازار

ارزش سهام عدالت هر روز کمتر از دیروز!

بانک ها چقدر به اقتصاد وام دادند؟

بازار مسکن چه زمانی به رونق می رسد؟

قیمت گوشی اپل در بازار چقدر است؟

آینده صنعت خودرو زیر دست طراح ایرانی

سیاست معکوس آمریکا در قبال نفت ایران

تب بازار طلا فروش کرد

صعود جهانی دلار

قبض های نجومی در کمین پرمصرف های گاز

چرا مجلس یازدهم منتقد دولت رئیسی شده؟

پیش بینی قیمت دلار تا زمان مذاکرات وین

ریزش قیمت نفت در واکنش به بلوف آمریکا

تعهد بدهید، حقوق بگیرید!

اسکارلت جوهانسون بعد از بارداری؛ حتی زیباتر از قبل!

مالیات خانه های لوکس ابلاغ شد

چرا قیمت جهانی طلا کاهش یافت؟

فاجعه ارز ۴۲۰۰ تومانی در افزایش تورم

هزینه خرید چای چقدر است؟

وقتی سوریه حاضر نیست از ایران فولا بخرد!

کد خبر : ۵۹۰۰
زمان انتشار :
facebook telegram twitter google+ cloob Yahoo print

قانون «جهش توليد مسكن» و نگرانی های مربوط به آن

تكليف دوفوريتی دولت به ساخت يك ميليون مسكن از سوي مجلس در زمان دولت آقاي روحاني مطرح شد و حتي در صورت تداوم دولت قبل هم اين مسووليت بر دوش دولت می افتاد؛ اين قانون مورد نقد شديد مركز پژوهش هاي مجلس قرار گرفت.

قانون «جهش توليد مسكن» و نگرانی های مربوط به آن

به گزارش پایگاه خبری اقتصاد مثبت، فرشيد سامانپور در یادداشتی نوشت: تكليف دوفوريتی دولت به ساخت يك ميليون مسكن از سوي مجلس در زمان دولت آقاي روحاني مطرح شد و حتي در صورت تداوم دولت قبل هم اين مسووليت بر دوش دولت می افتاد؛ اين قانون مورد نقد شديد مركز پژوهش هاي مجلس قرار گرفت كه رقم تكليفي آن را بسيار بيش از نياز كشور دانسته بود (دفتر مطالعات زيربنايي معاونت پژوهش هاي زيربنايي و امور توليدي، شهريور 1399) و يكي از نمايندگان مجلس آن را سياست دانسته بود و نه قانون (ويس كرمي، 19 شهريور 1399، شرح مذاكرات مجلس) تصويب آن را نوعي ورود به مسائل اجرايي می توان محسوب كرد. ولي تصويب قانون و طرح گسترده آن در رسانه ها و تاكيد رييس جمهور بر اجراي آن، آن را از يك سو تبديل به مطالبه و از سوي ديگر تبديل به ابزار جنگ تبليغاتی كرد. شكل گيری اين جو هيجاني و حيثيتی، متاسفانه فرصت بررسی و هدايت علمی اين طرح را كم كرد به شكلی كه در زمانی در حد يكی، دو هفته وزارت راه و شهرسازی از آماده شدن برنامه اجرايي آن خبر داده، اين موضوع نگران كننده است.

در ميان متخصصان توسعه يك اصل نانوشته وجود دارد: ابرپروژه ها براي جامعه و طبيعت مخربند، مگر آنكه خلافش ثابت شود. شاهد بارز اين هشدار، سياست «مسكن مهر» بود كه با وجود اصرار طراحان قانون بر رفع ايرادات آن، هنوز راه تكرار گسترده تبعات آن در قانون جديد باز است. خوشبختانه در حال حاضر پژوهش هاي زيادي درباره مسكن مهر وجود دارد و با يك بررسي ساده مي توان ديد كه تنها بيش از 400 مقاله فارسي با قيد «مسكن مهر» در عنوان نگاشته شده است. ولي مساله آن است كه ظاهرا اين پژوهش ها همچون نظرات مركز پژوهش هاي مجلس چندان اثري در طراحان قانون نداشته اند. اين يادداشت با بررسي نمونه اي از اين مطالعات، برخي تبعات و ادعاهاي به نظر نادرست آن سياست را كه با قانون فعلي قابل تكرارند، مرور مي كند. 

تبديل افراد كم بضاعت به توده هاي ناراضي 

شايد ده ها پژوهش با موضوع بررسی رضايت از سكونت در مسكن مهر انجام شده باشد. بررسي برخي از اين مطالعات روي شهرهاي مختلف ايران (پرند، صدرا، دهاقان، اردبيل، بجنورد، شيراز، ياسوج، خرم آباد، زنجان) نشان مي دهد كه در اكثر موارد ميزان رضايت كلي كمتر از متوسط و در بهترين حالت، در حد متوسط بوده است. در مواردي رضايت از خود سرپناه همزمان با عدم رضايت از امكانات ضروري يك مسكن همراه است. تقريبا در همه اين مطالعات نبود خدمات و دوري از مراكز شهري عوامل مهم ايجاد نارضايتي بوده اند. ساكنان مجتمع شده در مسكن مهر اگر پيش تر مشكل تامين مسكن داشته اند، امروز عمدتا ناراضي هم هستند. گرد هم آمدن اين توده هاي ناراضي در نقاطي از بسياري از شهرهاي كشور مي تواند تبعات زيادي به همراه بياورد و شايد آورده باشد. مطالعاتي كه درباره شاخص هاي مقابله با جرم در مسكن مهر مرور شد، معمولا نتايج رضايت بخشي نداشتند و در برخي نقاط همين حالا هم گفته شده كه مسكن مهر محلي براي بروز يا تمركز خلافكاري و ناهنجاري شده است. اگر فرصت براي پژوهشي سراسري فراهم شود، شايد جزييات اين مهندسي بزرگ اجتماعي آشكارتر شود، بروز جرايم خشونت بار و ناآشنا براي جامعه ايران در سال هاي اخير و اعتراضات خشونت بار سال هاي 96 و 98 كه در چنين مقياس و الگويي در كشور بي سابقه دانسته مي شود، چه بسا از آن سياست متاثر باشند. 

عينيت بخشي به تضاد طبقاتي 

برخي مطالعات انجام شده به بروز حس طردشدگي و انزواي اجتماعي در مسكن مهر اشاره داشته اند. مطالعه ايماني جاجرمي و مسعوديان نشان دهنده ايجاد نوعي سوءشهرت براي مسكن مهر و ساكنان آن شده است. ايشان حتي به شكل گيري القاب خاصي براي ساكنان مجتمع هاي مورد مطالعه خود اشاره كرده اند. آنها در مطالعه خود مسكن مهر را همچون تله اي ديدند كه ساكنان امكان رهايي از آن را ندارند، چراكه با فروش اين ملك توان خريد جاي مناسب تري براي شان فراهم نيست. پس گاه ناچار از پذيرفتن برچسب هايي هستند كه براي مسكن مهر رايج شده است. علاءالديني و جمشيدي نسب، در مطالعه موردي خود فشار بيشتر مسكن مهر را روي زنان مورد اشاره قرار داده اند كه به خاطر دوري از مراكز شهري و سختي رفت و آمد، محروميت هاي بيشتري را به ويژه در يافتن شغل مناسب متحمل مي شوند. 

مطالعه تجريشي و وصال در سطح ملي حتي نشان از اثرگذاري منفي مسكن مهر بر ارزش املاك مجاور خود دارد؛ محاسبات آنها اين كاهش ارزش را مختص محلاتي مي داند كه پذيراي مسكن مهر شده اند و آن را بيش از 10 درصد برآورد كرده اند! به عبارت ديگر مسكن مهر، در ديد ساكنان قديمي تر همچون يك معضل تحميل شده (مانند يك حاشيه نشين غيررسمي) ديده شده است. حاشيه نشين هاي غيررسمي معمولا مزاياي تعديل كننده اي دارند (همچون مكان يابي در رابطه با محل اشتغال، وجود پيوند هاي خانوادگي و قومي و...) كه مسكن مهر از آنها هم بي بهره است. مطالعه رياضي و امامي ضمن اشاره به ضعف در روابط همسايگي، ضمنا دريافته اند كه روابط قومي ساكنان نقش مهم تري از همسايگي در برقراري تعاملات اجتماعي در مسكن مهر داشته است. 

برنامه گريزي يا ضعف خدمات

گفته شد كه دو مهم نارضايتي ساكنان مسكن مهر بسياري از شهرهاي بررسي شده مكان يابي نامناسب و كمبود خدمات بود. اين دو مشكل نمودهايي از آنچه هستند كه عباسي با عنوان برنامه گريزي مسكن مهر از آن ياد كرده است. اصطلاحاتي چون ساخت و ساز منفصل، ساخت و ساز در حومه، تغيير كاربري اراضي كشاورزي و الزام شوراي عالي شهرسازي و معماري و وزارت جهادكشاورزي و ساير دستگاه ها به همراهي با اين اقدامات در قانون جديد، نمودهاي ضديت با برنامه ريزي است. تعيين محدوده خدماتي شهر و حريم لازم به حفاظت از اجزاي مهم طرح جامع شهري براي توزيع عادلانه زمين شهري برخوردار از خدمات هستند كه زيرپا گذاشتن آنها به بهانه كاهش قيمت زمين، در حقيقت دور زدن آن و پاك كردن مساله است. نيازي به تجربه پرهزينه مسكن مهر نبود تا مشخص شود ساكنان بيرون از محدوده خدماتي همچون افراد خارج از ديوار شهر قديم حقوق و امكانات شهروندان را نخواهند داشت. شايد گفتن آن بي جا هم نباشد كه همين ديوار شهر، هم مرجع احكام اسلامي و هم مرز طبيعت بوده و هست و مخدوش كردن آن از ديد اخلاقي هم درست نيست.  

ساخت خارج از برنامه تفصيلي شهر در داخل محدوده يا گستردن بدون برنامه محدوده هم بدون تبعات نخواهد بود. براي مثال به نظر مي رسد مسكن مهر يكي از دلايل به هم خوردن تعادل اجتماعي در برخي شهرهاي جديد است. بزرگوار و ديگران، در پژوهش خود نمونه اي از آن را در هشتگرد جديد نشان داده اند، جايي كه يك دوقطبي شديد بين بخش هاي قديمي و داراي خدمات بهتر و مسكن مهر گزارش شده و شاهد تمركز شديد ساكنان بسيار فقير (85 درصد جمعيت) و فقير (7 درصد جمعيت) شده است. 

مالك شدن به جاي خانه دار شدن

درصد بسيار بالای مستاجران ساكن در برخي مجموعه هاي مسكن مهر، در كنار موارد ياد شده در بالا نشان مي دهد مسكن مهر گاهي به جاي آنكه نقش خانه را براي مالكان آن داشته باشد، جايي براي سرمايه گذاري بوده است. منجذب و مصطفي پور اظهار كرده اند كه ثبات ارزش اقساط مسكن مهر و پايين تر بودن آن از نرخ اجاره، باعث توجيه اقتصادي آن براي خريداران مي شود. ولي به نظر مي رسد در موارد زيادي، خانه خريداري شده نه لزوما به عنوان محل اقامت بلكه منبعي براي كمك به پرداخت اجاره جايي ديگر مي شود. 

آيا ساخت انبوه مسكن مهر باعث كاهش قيمت مسكن شد؟ 

برخي حاميان اين قانون، انبوه سازي دولتي را باعث كاهش قيمت مسكن دانسته اند. دست كم دو مطالعه اين ادعا را رد مي كند. پژوهش منجذب و مصطفي پور در دانشگاه علوم اقتصادي نشان داده است كه افزايش پروانه هاي ساخت تاثير معني داري بر كاهش قيمت مسكن نداشته و اين قيمت بيشتر متاثر از تعداد خانوار در كشور، نقدينگي و تورم بوده است. به گفته ايشان مسكن مهر نتوانسته باعث توقف روند افزايش قيمت مسكن شود، ولي ركودي كه در مقطعي در معاملات ايجاد كرده (به دليل انتظار براي كاهش قيمت يا شايد جذب سرمايه برخي خريداران) باعث كاهش نسبي قيمت در آن مقطع شده است.  مطالعه ديگر را تجريشي و وصال در دانشگاه شريف انجام داده اند كه نشان مي دهد ساخت مسكن مهر ارزش املاك مجاور خود را پايين آورده است و نه نقاط ديگر شهر كه دليل آن هم نه افزايش عرضه بلكه عوارض ساخت مسكن مهر براي آنها بوده است. آنها نشان داده اند كه عرضه بيشتر مسكن مهر (نسبت به عرضه كلي مسكن) در برخي شهرها باعث نشده كه تغييرات قيمت مسكن در آنها تفاوت معني داري از ساير نقاط داشته باشد. دليل آن هم ساده است، مسكن مهر بسياري از خدمات مورد نياز يك خانه را ندارد، گرچه شبيه خانه است. در مجموع به نظر مي رسد بيش از 2 ميليون مسكن مهر (بنا بر برخي آمارها كه ظاهرا حدود 10 درصد موجودي مسكن كشور را تشكيل مي دهد) بازاري به موازات بازار مسكن موجود ايجاد كرده كه يكپارچه كردن آماري آنها گرچه ممكن است ميانگين قيمت ها را تا زماني كه خدمات و كيفيت محيطي مسكن مهر به حد مطلوب برسد پايين بياورد، ولي به نظر نمي رسد تاثير چنداني بر قيمت مسكن هاي «غيرمهر» داشته باشد.

حال دولت چه مي تواند بكند؟

اين قانون تصويب شده و دولت هم تعهد خود را به آن اعلام كرده و لازم است. بديهي است كه منافع خاصي هم در اجراي سريع آن براي برخي ذي نفعان وجود داشته باشد كه چه بسا با فشار تبليغاتي تلاش كنند كميت مورد اشاره در اين قانون را تبديل به يك خط قرمز براي مردم و نظام كنند. ولي تجربه مسكن مهر نشان داد كه تامين كمّي مسكن خود نارضايتي هاي بيشتري را براي دولت و مديران آن مي تواند به بار آورد. بنابراين لازم به نظر مي رسد دولت به جاي تمركز بيش از حد منابع و توان و نياز روي مسكن و با پرهيز از افتادن در تله تبليغاتي در پي اجراي عقلاني قانون باشد؛ برخي اقدامات ممكن: 

تنوع بخشي به مسكن هاي تحت پوشش اين قانون و شمول واحدهاي شخصي ساز در آن و مختص نكردن آن به مسكن ارزان (و مهر زدن روي آن) خود اقدام بجايي بوده كه به نظر مورد توجه سياستگذاران قرار گرفته است.

خانه دار كردن به جاي مسكن ساختن: به حركت انداختن خانه هاي خالي هم به عرضه مسكن و هم كاهش قيمت آن كمك خواهد كرد و چه بسا با ارايه تفسير خاصي بتوان آن را در شمول اين قانون قرار داد. همچنين اصلاحات مالياتي ممكن است بتواند مالكيت عمده مسكن را از صرفه بيندازد و راه را براي خانه دار شدن مستاجران هموارتر كند. اين پيشنهادها گرچه سهل الوصول نيستند، ولي به نظر مي رسد بسيار به صرفه تر و كم عارضه تر و سريع تر از ساخت انبوه مسكن به نتيجه برسند. 

حفظ سلسله مراتب تصميم گيري: دادن اختيار تام و بدون نظارت به وزارت راه و شهرسازي يا بخشي از اين وزارتخانه مي تواند تجربه تقليل مسكن به سرپناه مهندسي ساز را تكرار كند. حفظ حرمت و جايگاه نهادهاي برنامه ريز كشور و برنامه آمايش سرزمين، شوراي عالي شهرسازي و معماري (متولي طرح جامع)، كميسيون ماده 5 (متولي طرح تفصيلي)، سازمان امور اراضي (متولي اراضي ملي)، حتي با نظارت مستقيم نهاد رياست جمهوري لازم به نظر مي رسد تا فرآيند ساخت وساز خارج از محدوده و برنامه از كل كشور ريشه كن شود. 

بازآفريني بافت فرسوده: هدايت ساخت مسكن به بافت هاي فرسوده حاشيه و مركز شهرها، پيشنهاد جديدي نيست. عملي شدن گسترده اين پيشنهاد نياز به همكاري چندين نهاد و از همه مهم تر خود ساكنان دارد كه امر ساده اي نيست و اجراي اشتباه و كميت زده آن (همچون پروژه نواب) هم بدون تبعات نخواهد بود. ولي بازآفريني بافت فرسوده ارزش افزوده بيشتري به همراه خواهد داشت و تيري است با دو نشان كه هم مقاوم سازي سكونتگاه ساكنان كنوني و هم دسترسي ساكنان جديد به خدمات در چارچوب برنامه را ممكن خواهد كرد. اميدواريم نگاه آماري و شتاب زده به مسكن مانع از پذيرفتن سختي اين راه نباشد.

پایان پیام/

کلید واژه :

فرشيد سامانپور

،

مسكن مهر

،

ساخت مسکن

،

جهش توليد مسكن

ثبت نظرات
captcha