بر این اساس دو سناریو برای بازار مسکن می‌توان متصور شد: در سناریوی اول قیمت مسکن باید در مقایسه با سطح عمومی قیمت‌ها رشد کمتری داشته باشد که این افت قیمتی به معنی بهبود در قدرت خرید مردم خواهد بود و در سناریوی دوم به دلیل اثرپذیری بازار مسکن از سایر بازارها در ایران و چشم‌انداز صعودی در بازار ارز مجددا بازار مسکن با شوک جدیدی روبرو می‌شود که این شوک به معنی تداوم شرایط کنونی نیز خواهد بود.
از منظر متغیرهای کلان اقتصادی به دلیل افت نقدینگی واقعی در کشور عملا شرایط رکودی معاملات در تمامی بازارها و از جمله بازار مسکن وجود دارد و این وضعیت نه تنها در بازار مسکن بلکه در بازار سرمایه هم ایجاد شده است و قدرت خرید در این بازارها با افت مواجه شده است. به دلیل اینکه بخشی از این دارایی در بازارهای مصرفی ورود کرده سهم بازارهای دارایی با کاهش شدیدتری روبرو شده است و ارزش معاملات در همه بازارها کاهش پیدا کرده؛ نگرانی اصلی که این روزها در بخش بازارهای دارایی به وجود آمده این است که هیچ‌گونه چشم‌انداز روشنی از آینده این بازارها وجود ندارد.
نقش تقاضای مطلق و موثر در بازار مسکن
بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن در خصوص رکود در این بازار گفت: رکود در بازار مسکن به تقاضای مطلق و موثر برمی‌گردد. ما همواره شاهد بوده‌ایم که زمانی که تقاضای موثر به بازار مسکن ورود می‌کند مسکن هم با رشد قیمتی روبرو می‌شود و پس از آن تقاضای موثر افت می‌کند.
ستاریان ادامه داد: اگر فرض کنیم که ۱۰۰ واحد مسکونی برای فروش در بازار موجود است و در مقابل هزار نفر متقاضی مطلق مسکن وجود دارد و از این تعداد ۵۰۰ نفر تقاضای موثر دارند. همین مساله باعث افزایش قیمت این ۱۰۰ واحد مسکونی خواهد شد و به اندازه‌ای این قیمت‌ها رشد می‌کنند که از این ۵۰۰ نفر تقاضای موثر باز هم ۴۰۰ نفر تقاضای مطلق محسوب می‌شوند که از این دوره معمولا رکود در بازار مسکن شروع می‌شود.
دوره‌های رکود بازار مسکن کوتاه‌تر از قبل شده است
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: در این زمان که دوره رکودی عنوان می‌شود مجددا متقاضیان مطلق مشغول جمع‌آوری دارایی‌های خود می‌شوند تا توانایی حضور در بازار مسکن را داشته باشند. در سال‌های گذشته معمولا برای اینکه افراد بتوانند تمامی کالاهای خود را به گونه‌ای به کالای سرمایه‌ای مانند مسکن تبدیل کنند سه تا چهار سال طول می‌کشید.
ستاریان با اشاره به طولانی شدن رکود مسکن در سال‌های گذشته تصریح کرد: در سال‌های اخیر دوره‌های رکود در بازار مسکن کوتاه‌تر از گذشته شده است و بین ۶ ماه تا ۸ ماه شده و حتی یک ساله هم نیست و از سال ۱۳۹۸ به بعد دیگر رکودهای یک ساله را تجربه نکرده‌ایم.
از مسکن به عنوان ابزار سیاسی استفاده می‌شود
او با بیان اینکه از مسکن به عنوان ابزار سیاسی استفاده می‌شود، گفت: هرچند این بازار دارای پتانسیل بالای سیاسی است اما بارها هشدار داده‌ایم که نباید از این بازار برای بازی‌های سیاسی بهره‌برداری شود.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: زمانی که برای ساخت ۱ میلیون واحد مسکونی ۴ میلیون نفر ثبت‌نام می‌کنند به این معنی است که این تعداد در صف انتظاری بیهوده قرار دارند چرا که عملا برای این تعداد نمی‌توان مسکنی تولید کرد. این در حالی است که همه این افراد ثبت‌نام شده‌اند و انبوه این افرادی که در این طرح دولتی ثبت‌نام کرده‌اند به نوعی از این بازار خارج شده‌اند. ستاریان ادامه داد: این روزها با چندین میلیون تقاضای مطلق در بازار مسکن روبرو شده‌ایم که یا شامل افرادی می‌شود که به تازگی تشکیل خانواده داده‌اند یا افرادی که به هر دلیلی خانواده‌شان از هم پاشیده است. اما این پنج میلیون متقاضی مطلق عملا تاثیری بر بازار مسکن نمی‌گذارند و این موضوع تنها در این بازار هم وجود ندارد و در همه کالاهای اقتصادی شاهد این مساله هستیم.
تقاضای موثر در بازار باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اما در بخش کالاهای زیستی و خوراکی باید برنامه‌ریزی‌ها براساس تقاضای مطلق در بازار باشد. این در حالی است که همواره تقاضای موثر در بازار باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود. ستاریان در پاسخ به این پرسش که چرا سفته‌بازی در بازار مسکن افزایش پیدا کرده، گفت: علت اصلی این مساله به این دلیل است که مسکن در ایران کالایی سرمایه‌ای محسوب می‌شود و ارزش پول ملی هر روز رو به کاهش است و سود بانک‌ها هم مطابق با تورم پیش نمی‌رود. پس سفته‌‌بازها هم در کشور با مطالعه و بررسی دقیق نوسانات نرخ کالاها و خدمات به منظور رسیدن به سودهای کلان، به معاملات پرریسک دست می‌زنند.
در کشورهای دیگر ملک کالای سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود
این کارشناس بازار مسکن افزود: در کنار این مساله نه می‌توان مسکن را شبیه سایر کالاهای سرمایه‌ای وارد کشور کرد و نه می‌توان بر متراژ زمین‌های قابل سکونت افزود. ضمن آنکه این کالای سرمایه‌ای خراب‌شدنی و فاسدشدنی هم نیست پس این بازار بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری افرادی است که می‌خواهند به سود قابل قبولی برسند. ستاریان تصریح کرد: در ایران افراد با خرید مسکن اطمینان دارند که ارزش منابع مالی‌شان حفظ خواهد شد و برای‌شان سودده هم هست. اما در کشورهای دیگر ملک کالای سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود و کالاهایی مانند نفت، طلا و ارز کالای سرمایه‌ای به شمار می‌روند. این کارشناس بازار مسکن افزود: اگر در ایران هم معاملات نفت به جای آنکه دولتی باشد در دست بخش خصوصی بود مردم ایران هم در این حوزه ورود و سرمایه‌گذاری می‌کردند چرا که هم کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و هم اینکه ارزش دلاری دارد. اما در حال حاضر هیچ کالای سرمایه‌ای تعریف‌شده‌ای که ارزش آن حفظ شود به جز مسکن وجود ندارد و حتی طلا و سکه هم که حباب قیمتی دارند به اندازه مسکن در ایران ارزشمند نیستند.
پایان پیام/
منبع: روزنامه اعتماد
